jornades i cursos
[ 15-12-2009 ] VIES DE SOLUCIÓ PER A L'ACTUAL ESTOC D'HABITATGE
Xerrada informativa per analitzar les vies que actualment tenim a les nostres mans per a facilitar la reducció dels habitatges pendents de venda i accelerar el procés d'acabament de l'estoc.
El passat 15 de desembre, el nostre Gremi va organitzar una jornada per analitzar en profunditat les vies que actualment disposen les nostres empreses per a facilitar la reducció dels habitatges pendents de venda i accelerar el procés d’acabament de l’estoc.
MESURES DES DE L’ADMINISTRACIÓ
La Sra. Carme Trilla, Secretària d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, va ser l’encarregada d’obrir la jornada, fent un anàlisi realista de la caiguda de la producció d’habitatges, la qual ja va començar a l’any 2008 i que s’ha vist enfortida el 2009. En xifres absolutes, a Girona la producció durant aquest 2009 haurà estat de l’ordre de 2.500 habitatges, mentre que a tot Catalunya no haurà sobrepassat la xifra de 10.000 unitats.
Tot i la caiguda de la demanda, la qual s’ha afeblit aquests últims temps per la crisi mundial, el comportament de la nostra societat és que, amb al mateix nombre d’habitants, es tendeix a necessitar més habitatge, la qual cosa fa pensar que la demanda d’habitatges està garantida, sempre que el nivell d’ocupació sigui estable. En un termini breu de temps els volums de demanda es tornaran a reactivar i, per tant, la producció d’habitatges tornarà a créixer.
Des de l’Administració, es porta temps treballant en la potenciació de l’habitatge protegit com a una via per ajustar l’oferta i la demanda. Pràcticament tots els habitatges que s’han iniciat durant aquest any han estat amb algun règim de protecció. Seguint amb aquesta línia, amb els habitatges amb estoc pendents de venda, el Departament de Medi Ambient i Habitatge ha previst la seva conversió en habitatges de protecció oficial, fent especial incidència amb el concertat estatal i català que, tot i no tenir cap tipus d’ajut, tenen uns preus de venda superiors al règim general i especial.
Un problema afegit a la liquidació d’estocs és la falta de finançament, per part de les entitats de crèdit, no solament per a la compra d’habitatges lliures, sinó també per habitatges de protecció oficial. Prova d’això és que fins al 4t. trimestre d’enguany no ha estat operatiu el conveni de finançament entre el Ministerio de Vivienda i les entitats financeres.
Per últim es refereix a l’alternativa del lloguer i del lloguer amb opció de compra, contemplats a l’actual Pla d’Habitatge, com a mesura a tenir en compte per les ajudes que estableix pel promotor, tant si es tracta d’habitatges d’obra nova, com de conversió d’estocs.
EL LLOGUER I EL LLOGUER AMB OPCIÓ DE COMPRA
El Sr. Antonio Gil, Advocat de Cuatrecasas, Gonçales Pereira, va informar de les últimes novetats en relació al lloguer amb opció de compra, en les quals el seu despatx ha intervingut d’una manera molt directe, sobretot pel que fa a la redacció de la consulta a la Direcció General de Tributs, sobre l’autoconsum de l’IVA. En l’escrit de consulta es plantejaven dues qüestions: si el lloguer amb opció de compra podia suposar en algun cas un autoconsum i si es podia considerar primer lliurament un habitatge sobre el qual es fa un contracte de lloguer amb opció de compra, sempre que no hagi existit un lloguer normal superior a dos anys.
En relació al primer punt, els contractes de lloguer amb opció de compra en cap cas poden suposar un autoconsum d’IVA i en relació a la segona qüestió, aquests tipus de lloguer amb opció de compra, per molt llargs i successius que siguin en el temps, mai esgoten la primera entrega.
També va recordar que, des del mes d’octubre, amb la publicació de la Llei 11/2009 de SOCIMIS, s’ha modificat el percentatge d’IVA a aplicar a les rendes derivades del lloguer amb opció de compra, el qual passa a ser del 7% ó del 4% (en cas d’habitatges de protecció oficial de règim especial), igualant-se al gravamen que s’ha de pagar per l’adquisició d’un habitatge.
FINANÇAMENT. ACORDS AMB LES ENTITATS FINANCERES
El representant de les entitats financeres va ser el Sr. Blai Morera, Subdirector comercial i Director d’empreses de Caixa Girona, qui va explicar les característiques del conveni signat el mes de novembre entre la Fecapce i la Federació Catalana de Caixes d’Estalvis, amb l’objectiu d'afavorir, a través de totes les caixes catalanes, la venda dels habitatges dels promotors associats
El conveni estableix que, per aquells promotors que es comprometin a rebaixar un 20% el preu dels habitatges respecte a la valoració feta en el moment de la concessió del crèdit, les caixes assumiran percentatges de finançament del 90% i, en determinats supòsits, fins al 100% del valor de la compravenda.
Aquest acord s’aplicarà a les promocions en què els habitatges hagin estat finançats per alguna de les caixes d’estalvis catalanes, i que s’hagin iniciat abans del dia 1 de juny de 2008 i finalitzats abans del 31 de març de 2010. També es contempla que les caixes facilitin les sol.licituds de subrogació de les hipoteques per impulsar la venda de l’estoc d’habitatges dels promotors. En aquests casos, el termini d’amortització pels menors de 35 anys pot assolir els 35 anys i, per a la resta, el termini de devolució se situa en els 25 anys.
LIQUIDACIÓ D’ESTOCS A TRAVÉS DE LES FIGURES DEL PLA D’HABITATGE
El nostre Secretari va ser l’encarregat de tancar la jornada fent un recordatori de les figures que actualment disposa el Pla d’Habitatge per liquidació d’estocs, tot i que considera que no estan ajustades a la realitat. Actualment només hi ha dues vies possibles: acollir els estocs a HPO de règim general o acollir-lo com habitatge usat.
En relació a la primera opció, la llicència d’obres dels habitatges s’ha d’haver sol.licitat abans de l’1 de setembre de 2009. Els compradors tenen ajuda a l’entrada i subsidiació d’hipoteca. Des de la Direcció General de Tributs s’està estudiant la possibilitat que es pugui demanar la devolució dels impostos que en la promoció d’HPO gaudeixen d’exempció (ITP i AJD).
En quant a la segona opció, l’inconvenient és que el Pla estableix que per acollir-se a aquesta figura l’habitatge ha de tenir un any d’antiguitat. Per la informació que es disposa sembla que aquest precepte serà objecte de modificació, abans de final d’any, per tal de permetre que s’hi puguin acollir tots els habitatges amb data de finalització anterior al 24 de desembre de 2009. El règim jurídic és de 15 anys i el comprador gaudeix d’ajuts.
· Sala d'actes del Gremi - Av. Jaume I, núm. 5 de Girona
